Registro de transacciones hipotecarias

Al calificar una transacción hipotecaria, debemos decir que las transacciones de este tipo son:
  • necesariamente se realiza por escrito: simple o notarial (la forma notarial antes era obligatoria por ley, y ahora se realiza solo a instancias de al menos una de las partes);
  • como todas las transacciones de bienes raíces, están sujetos al registro estatal obligatorio;
  • tener al menos dos partes firmantes del contrato de venta.
Una transacción hipotecaria es un conjunto de transacciones que tienen como objetivo concluir un contrato de crédito para proporcionar un préstamo hipotecario, adquirir la propiedad de un objeto inmobiliario a los prestatarios y transferirlo como garantía, así como celebrar otros contratos que garanticen el cumplimiento de sus obligaciones por parte del prestatario. En principio, esto se puede limitar a la definición de la transacción hipotecaria.

Es cierto que, al mismo tiempo que esta transacción básica y gracias a ella, surgen otros derechos civiles:
  • derechos de reclamación del prestamista en el contrato de préstamo con el prestatario;
  • derechos del acreedor hipotecario contra el acreedor hipotecario derivados del contrato de hipoteca y / o hipoteca (hipoteca en virtud del contrato);
  • los derechos del Asegurado (es decir, del prestatario) y del beneficiario (es decir, del prestamista) en virtud de un contrato de seguro integral y / o de una póliza de seguro;
  • los derechos del destinatario del Servicio de corretaje y bienes raíces, derivados de los contratos pertinentes.

Los participantes de la transacción. A pesar del hecho de que las partes de la transacción hipotecaria son el comprador y el vendedor de bienes raíces, participan en su preparación y ejecución un número mucho mayor de sujetos. En primer lugar, es, por supuesto, el banco, que es tanto el prestamista primario como el principal depositante.

Además, los participantes en la transacción hipotecaria, sin duda, incluyen:
  • Compañía de seguros
  • Empresa de tasación
  • Vendedor de bienes raíces
  • Prestatario de bienes raíces
  • Agente hipotecario

Veamos brevemente Cuál es el papel de cada uno de ellos.

El banco establece una lista de compañías de seguros y tasadoras con las que el prestatario o sus representantes interactúan en la etapa de preparación de la transacción. También establece sus propios requisitos para el tema de la garantía y la tecnología de la transacción y verifica el cumplimiento real de estos requisitos.

Compañía de seguros: realiza la suscripción del tema de la garantía y decide sobre la disponibilidad del seguro de los riesgos especificados por el banco.

Compañía de tasación: evalúa el valor de mercado y, por lo tanto, el grado de liquidez actual del elemento de garantía.
Agente de bienes raíces del vendedor (si está disponible) - participa en la recopilación de los documentos necesarios sobre el objeto de la propiedad.

El agente inmobiliario del comprador-prestatario (si está disponible) - representa los intereses del prestatario en la organización de la transacción, por regla general, en todas las instancias enumeradas. Completa los paquetes de documentos necesarios, los transfiere a su destino, supervisa el cumplimiento de los plazos para la consideración de estos documentos, organiza la transferencia de fondos al reservar un objeto (anticipo o depósito) y la formalización de un contrato preliminar con las condiciones de devolución de estos fondos al negarse a la transacción, etc.

El corredor hipotecario es el enlace entre los participantes de la transacción. Su tarea es, como mínimo, el mantenimiento informativo de la transacción hipotecaria, que incluye:
  • explicación al cliente y al agente de bienes raíces que lo atiende de los requisitos del banco y la compañía de seguros para el tema de la garantía, así como los requisitos del banco para la tecnología de la transacción.
  • explicar al cliente los costos que se avecinan en la transacción.

Pero si hablamos realmente de un corredor profesional, que no sólo va a informar al cliente y su agente de bienes raíces de los requisitos del banco y la compañía de seguros, sino también para controlar el cumplimiento de estos requisitos antes de que los paquetes de documentos pertinentes se transmitirán a su destino. Por supuesto, en este sentido, las funciones de un corredor están estrechamente entrelazadas con las funciones de un agente de bienes raíces que sirve al comprador prestatario.

La forma en que el corredor y el agente de bienes raíces repartirán las funciones de preparación y ejecución de la transacción depende de la compañía específica en la que trabajan (si es la misma compañía), de las tecnologías establecidas allí, de las personalidades específicas de ambos, de los deseos y preferencias de un cliente en particular, etc., etc. Pero en cualquier caso, es extremadamente deseable que el corredor esté al tanto de lo que está sucediendo en relación con la preparación y ejecución de la transacción.